Corrigé le 4 mars 2022 suite à la deuxième visite des membres de la commission au service urbanisme de la ville de Tours.
La consultation du dossier du permis de construire 3726121 T 0081 "la source" du 10/01/2022 et réalisé le 15/02/22 par les membres de la commission urbanisme, suscite un certain nombre de questions :
En premier lieu, on peut s'étonner qu'aucune réunion de présentation du projet aux riverains du quartier n'ait été proposée par la Mairie et le promoteur à l'inverse des deux derniers projets de l'avenue Maginot. Pourtant ce projet est de même importance en volume avec en plus des contraintes du domaine patrimonial cultuel et paysager.
Les bâtiments existants apparaissent de qualité architecturale et de conservation intéressante. A-t-on examiné une possible restauration et adaptation de ces bâtiments ?
Quel sera l'impact des travaux sur le bâtiment d'intérêt patrimonial au sud à préserver et qui est relié structurellement au Bâtiment B à démolir et à reconstruire ? Le dossier ne donne aucun détail sur son intégrité et sa cohérence stylistique à protéger dans le cadre de ce projet.
La surface de la parcelle de ce projet est notée à 2223m². Les surfaces au sol des nouveaux bâtis n'apparaissent pas clairement, mais sont supérieures à celles des bâtis existants. Elles seraient de 300 et 504m² pour les nouveaux bâtiments A et B contre 167 et 440m² pour les anciens à démolir. Or, dans les règlements du PLU concernant la zone UP (page 113) où se situe ce projet, il est explicitement dit que les actions de « démolition-reconstruction » doivent s'effectuer à emprise constante. Ce n'est pas respecté dans ce projet ; pourquoi ?
La hauteur du nouveau bâtiment A, à l'angle des rues Coty et de la Source, doit respecter la règle de hauteur sous gouttière égale ou inférieure à la largeur de la chaussée en façade. La largeur de la rue Coty à cet endroit est de 8,10m, celle de la rue de la Source est de 8,35m. Ce nouveau bâtiment A est prévu avec un étage de plus que l'ancien, soit avec RdC+2 + comble, et apparaît à une hauteur de 8,60m, façade nord, et de 10m, façade sud, dans le dossier. Il ne répondrait donc pas à la règle de hauteur du PLU, et en particulier selon le mode de calcul par sections le long d'une chaussée en pente. Quant au bâtiment B qui serait reconstruit avec une façade nord en limite de propriété et de l'alignement de chaussée avec également RdC+2 + Comble, respecte-t-il la hauteur au plus égale à la largeur de chaussée 7,95m, de la rue Coty à cet endroit ?
Quant au bâtiment B qui serait reconstruit avec une façade nord en limite de propriété et de l'alignement de chaussée avec également RdC+2+Co, respecte-t-il la hauteur au plus égale à la largeur de chaussée de la rue Coty à cet endroit ?
Les 15% de surface d'espace libre en pleine terre (333m²) n'apparaissent pas clairement dans le dossier. Pour un projet en zone d'intérêt paysager des coteaux de la Loire, l'incorporation d'espaces végétalisés est plutôt parcimonieuse... Dans le cadre des travaux, le seul arbre dans la parcelle et de plus classé « remarquable », le cèdre du Liban, est voué à un élagage. Il en a déjà vécu un côté sud, un autre ne pourrait avoir qu'un effet délétère pour sa santé et son esthétique. C'est inacceptable. Cela rappelle la mauvaise histoire du cèdre du Liban sur la propriété de la résidence du Christ-Roi avenue Maginot, qui, au départ du projet devait être préservé, et qui finalement pendant les travaux avait été éliminé !
L'alignement au trottoir a été privilégié pour les deux nouveaux bâtis A et B pourtant en proximité immédiate de ce projet, rue Coty, la majorité des bâtis existants sont en retrait de l'alignement et justifierait une continuité. La règle du PLU en zone UP (page 112 des règlements) préconise alors une implantation des constructions avec un recul mini de 5m de l'alignement...
À quelques dizaines de mètres de la parcelle jaillit à ciel ouvert la source. Comme le projet intègre un parking souterrain à réaliser, est-ce que l'étude géologique permet-elle d’assurer qu’il n’y aura aucune perturbation des écoulements phréatiques ainsi que l'absence d'infiltrations pouvant en résulter dans les bâtis proches ? Le dossier n'en parle pas.
L'article UP 11.1.8 (page 117) du PLU, concernant les aménagements des abords et clôtures en zone UP, précise que les clôtures participent pleinement à la perception de l'ambiance de la rue et sont essentielles pour le paysage urbain. La clôture actuelle (muret surmonté d'une grille), côté ouest de la propriété, rue de la Source, permet un beau dégagement visuel vers le centre de la parcelle et une ouverture de lumière. Le nouveau projet réduit cette clôture à peau de chagrin et se situe en décalage par rapport à l'article cité et ses orientations.
Parmi les 30 places de parking en sous-sol, six sont de longueur de 4m, inférieure à la préconisation de 5m dans le PLU. Par ailleurs, leur accessibilité ne peut se faire qu'en passant au travers une place conjointe. Cela les destine donc par paire à un même appartement. Avec les six places de parking extérieures dédiées aux résidents du projet, c'est donc trente appartements qui seront dotés d'au moins une place de parking, mais pas le trente et unième... cela ne remplit pas la clause du PLU d'au moins une place de parking par appartement.
Le cèdre du Liban a déjà vécu un élagage côté sud. Un autre lié aux travaux prévus pourrait avoir un effet délétère pour sa santé et son esthétique ; qu'est-il envisagé à ce propos ?